क्या कार्यालय भवनों को पलटने की नुवामा की PRIME योजना काम करेगी?

by PoonitRathore
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अपने पोर्टफोलियो में रखना पसंद करते हैं। महामारी के दौरान देखी गई शांति के बाद रियल्टी की कीमतें, आवासीय अचल संपत्ति के लिए भी, देश भर में बढ़ रही हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार भी इसका अनुसरण करने के लिए तैयार है। और, नुवामा वेल्थ मैनेजमेंट (जून में एडलवाइस फाइनेंशियल सर्विसेज से अलग हुई कंपनी) की एक शाखा, नुवामा एसेट मैनेजमेंट को इससे फायदा होने की उम्मीद है।

नुवामा ने वैश्विक वाणिज्यिक रियल एस्टेट सेवा फर्म कुशमैन एंड वेकफील्ड के साथ एक संयुक्त उद्यम (जेवी) के माध्यम से एक रियल एस्टेट निवेश मंच लॉन्च किया है। उद्यम-नुवामा और कुशमैन एंड वेकफील्ड मैनेजमेंट-ने इस रियल एस्टेट प्लेटफॉर्म से अपना पहला फंड, प्राइम ऑफिस फंड लॉन्च किया है।

ग्राफ़िक: पारस जैन

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ग्राफ़िक: पारस जैन

इस वैकल्पिक निवेश कोष (एआईएफ) का लक्ष्य फ्लिप नामक एक रियल एस्टेट रणनीति को नियोजित करना है – घर खरीदें और उन्हें थोड़े समय के भीतर लाभ के लिए बेच दें। इस मामले में, शामिल उत्पाद कार्यालय भवन होंगे और कार्यकाल मात्र छह वर्ष है।

परिसंपत्ति वर्ग की कुख्यात अतरल प्रकृति को देखते हुए, वित्तीय विशेषज्ञ इसे एक कठिन प्रस्ताव मानते हैं। लेकिन, नुवामा एसेट मैनेजमेंट के अध्यक्ष और प्रमुख अंशू कपूर को भरोसा है कि फंड समय पर अपने निवेश से बाहर निकलने में सक्षम होगा।

पलटा कारक

यह फंड रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (रीट्स) की तरह एक उपज-उत्पाद नहीं है, जिसका उद्देश्य निवेशकों को किराया वितरित करना है, बल्कि यह एक ऐसा फंड है जो कार्यालय भवनों को खरीदने और बेचने से पूंजीगत लाभ उत्पन्न करना चाहता है। निकास संपत्तियों को रीट्स या अन्य फंडों को बेचकर हो सकता है।

कपूर के मुताबिक, फंड पूरी हो चुकी और जल्द पूरी होने वाली रियल एस्टेट परियोजनाओं के मिश्रण में निवेश करेगा। ये कुल मिलाकर करीब पांच-सात होंगे. पूर्ण किए गए लोगों को पूरी तरह या आंशिक रूप से पट्टे पर दिया जा सकता है। ये ग्रेड ‘ए’ प्लस संपत्तियां होंगी – ऐसी संपत्तियां जो निर्माण की गुणवत्ता, सुविधाओं, पर्यावरणीय प्रभाव आदि के उच्चतम मानकों को पूरा करने के मामले में सभी मानदंडों की जांच करती हैं। कपूर कहते हैं, फंड के पास मानकों को सुनिश्चित करने के लिए अपनी आंतरिक चेकलिस्ट में कई पैरामीटर हैं। पूरा किया गया है।

किरायेदार प्रोफ़ाइल में सुधार के लिए फंड संपत्ति में कुछ अतिरिक्त पूंजी लगाने पर भी विचार करेगा। कपूर कहते हैं, “एक प्रकार की संपत्ति तैयार संपत्ति हो सकती है जो पूरी तरह से पट्टे पर दी गई हो, लेकिन कुछ पूंजी लगाकर इमारत की प्रोफ़ाइल को बढ़ाने की संभावना हो सकती है।”

निर्माणाधीन संपत्तियों में, फंड देर से प्रवेश करेगा, लेकिन कार्यालय के अनुभवात्मक भाग जैसे सेवाओं, पार्किंग अनुभव, हरित प्रमाणीकरण, किरायेदार प्रोफ़ाइल इत्यादि को प्रभावित कर सकता है।

कपूर का कहना है कि वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश के लिए किरायेदार प्रोफ़ाइल और अधिभोग महत्वपूर्ण हैं। “यदि आपका अधिभोग वहां नहीं है, तो आपका आईआरआर (रिटर्न की आंतरिक दर) नहीं आता है। इसलिए, हमें आश्वस्त होना चाहिए कि संपत्ति को सही किरायेदार प्रोफ़ाइल के साथ पट्टे पर दिए जाने की संभावना है। इसका (प्रोफ़ाइल) किराये पर और इस प्रकार संपत्ति के भविष्य के मूल्य पर बड़ा प्रभाव पड़ता है। आपको सही परिचालन प्रबंधन की भी आवश्यकता है जो लागत को लगातार कम कर सके और इमारत की सेवाओं और प्रोफ़ाइल में सुधार कर सके।” प्रत्येक निवेशित इमारत में फंड के कोष का 10-15% हिस्सा होने की संभावना है।

निकास योजना

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि भारत में वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजार इस समय सुस्त है और ऊंची ब्याज दरों के कारण मूल्यांकन कम है। हालाँकि, कपूर और उनकी टीम यह शर्त लगा रही है कि यह माहौल अगले तीन वर्षों में बदल जाएगा।

यदि वे बाहर निकलने में सक्षम हैं, तो निवेशकों को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) के रूप में लाभ मिलेगा क्योंकि रियल एस्टेट में लंबी अवधि के लिए होल्डिंग अवधि केवल दो वर्ष है। चूंकि श्रेणी II एआईएफ पास-थ्रू वाहन हैं, इसलिए फंड में निवेशकों को इंडेक्सेशन के लाभ के साथ एलटीसीजी दर जो कि 20% है, पर भी कर लगाया जाएगा। यही बात इस फंड को मौजूदा रियल एस्टेट फंडों से अलग बनाती है जो मुख्य रूप से क्रेडिट फंड हैं जो बिल्डरों को पैसा उधार देते हैं।

मुख्य प्रश्न यह है: क्या फंड दी गई समय सीमा के भीतर बाहर निकल सकता है?

एक रियल एस्टेट फंड के एक वरिष्ठ फंड मैनेजर के अनुसार, जिन्होंने नाम बताने से इनकार कर दिया, बेहद ऊंचे टिकट आकार के कारण भारत में वाणिज्यिक रियल एस्टेट के बहुत कम खरीदार हैं। तुलनात्मक रूप से आवासीय अचल संपत्ति तेजी से बिकती है। यह नुवामा को बस कुछ ही विकल्प देता है। एक संभावना यह है कि मौजूदा रीट्स इसे खरीद लेंगे। लेकिन भारत में केवल तीन रीट हैं- एम्बेसी ऑफिस पार्क, ब्रुकफील्ड और माइंडस्पेस आरईआईटी। दूसरा विकल्प ‘स्ट्रेटा सेल’ करना है। इसमें कार्यालय भवनों के कुछ हिस्सों को उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों या संस्थानों को बेचना शामिल है। हालाँकि, पहले बताए गए फंड मैनेजर ने कहा कि यह मुश्किल भी हो सकता है।

लेकिन कुछ अन्य लोग भी हैं जो इससे असहमत हैं। “अगर एआईएफ के पास परियोजनाओं की अच्छी पाइपलाइन है और वह बिना किसी देरी के प्रारंभिक निवेश कर सकता है, तो छह साल का फंड कार्यकाल पर्याप्त होना चाहिए। कार्यालय में निवेश का माहौल फिलहाल नरम है और यथोचित अच्छी गुणवत्ता वाली संपत्तियां उपलब्ध हैं। यह नुवामा और कुशमैन जैसे अवसरवादी निवेशकों को कार्यालय संपत्ति हासिल करने के लिए एक अवसर प्रदान करेगा। हालांकि मूल्यांकन गर्म नहीं हुआ है, संपत्तियां उचित बाजार मूल्य पर उपलब्ध होंगी। ग्रेड ए फ्रंट-ऑफिस परिसंपत्तियों के मालिक, विशेष रूप से, व्यथित नहीं हैं और छूट पर नहीं बेचेंगे। कार्यालय पट्टे में तेजी आई है, लेकिन कुछ सूक्ष्म बाजारों में किराये पर अभी भी कुछ दबाव है। लेकिन यह मानते हुए कि अगले दो-तीन वर्षों में कार्यालय बाजार गर्म हो जाएगा, और किराये बढ़ जाएंगे, बाहर निकलना कोई बड़ा मुद्दा नहीं होना चाहिए,” एक उद्योग विशेषज्ञ ने नाम न बताने की शर्त पर कहा।

उद्योग-आधारित अनुमानों के अनुसार, यदि सब कुछ योजना के अनुसार हुआ तो फंड 18-20% की कर-पूर्व आंतरिक रिटर्न दर उत्पन्न करने में सक्षम हो सकता है। चूँकि नुवामा ने अभी तक सटीक शुल्क तय नहीं किया है, इसलिए यह निर्धारित करना मुश्किल है कि शुल्क और शुल्क के दायरे में क्या आ सकता है। हालाँकि, मानक 2% शुल्क मानते हुए, कोई शुल्क-पश्चात 16-18% का रिटर्न मान सकता है। 20% एलटीसीजी को ध्यान में रखते हुए, यह टैक्स रिटर्न के बाद 13-14% आता है। इससे यह भी माना जाता है कि फंड समय पर परियोजनाओं से बाहर निकलने में सक्षम है।

पलटना है या नहीं?

नुवामा की प्रस्तुति के अनुसार, कार्यालय स्टॉक मूल्य 2033 तक 8.3 ट्रिलियन जुड़ जाएंगे। वैश्विक क्षमता केंद्रों (जीसीसी) में कर्मचारी आधार में वृद्धि, जो आईटी (सूचना प्रौद्योगिकी) कंपनियों द्वारा संचालित है, जीसीसी कार्यालयों में वृद्धि से मेल खाती है। एशिया-प्रशांत क्षेत्र में उपलब्ध कार्यालय स्थान का 50% हिस्सा भारत के पास है।

हालाँकि, भारतीय कार्यालय निवेश में घरेलू निवेशकों की हिस्सेदारी केवल 18% है। इनमें से लगभग 82% निवेश विदेशी संस्थाओं द्वारा किया जाता है।

इस फंड का लक्ष्य उच्च नेटवर्थ (एचएनआई) और अल्ट्रा-हाई नेटवर्थ निवेशक (यूएचएनआई) हैं, जिनके पास ऐसे उत्पाद में निवेश करने के लिए सही जोखिम-रिटर्न प्रोफ़ाइल है। एआईएफ के रूप में, फंड को न्यूनतम निवेश की आवश्यकता होगी 1 करोर। फंड की अवधि छह साल है और इसका इरादा चौथे साल से निवेशकों को निवेश से बाहर निकलने पर नकदी लौटाना शुरू करने का है।

हालाँकि, फंड में एक-एक साल के दो एक्सटेंशन का अंतर्निहित प्रावधान भी है, जिसे वह निवेशकों से मंजूरी लेकर शुरू कर सकता है। चरम बाजार स्थितियों के मामलों में, बेहतर मूल्य प्राप्त करने के लिए फंड को कुछ परिसंपत्तियों को लंबे समय तक रखने के लिए इस तरह के विस्तार की आवश्यकता हो सकती है।

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