क्या कार्यालय लौटने से रीट्स को नया जीवन मिलेगा?

इस वर्ष ऑफिस स्पेस लीज़िंग की मांग में पुनरुत्थान हुआ है क्योंकि अधिक कंपनियों ने कर्मचारियों को कार्यालयों में वापस बुलाया है और यह रीट्स के लिए एक सकारात्मक मोड़ है, जो महामारी शुरू होने के बाद से कठिन समय का सामना कर रहे थे और लोगों ने लॉकडाउन के बीच घर से काम करने का विकल्प चुना।

रीट एक ट्रस्ट है जिसके पास विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) के रूप में रखी गई आय-सृजित अचल संपत्ति परिसंपत्तियों का एक पूल है। यह सुनिश्चित करने के लिए, इनमें से कम से कम 80% परिसंपत्तियाँ पूरी होनी चाहिए और आय-उत्पादक होनी चाहिए। रीट्स, जिसे बाजार नियामक सेबी द्वारा अपने नकदी प्रवाह का कम से कम 90% यूनिटधारकों को वितरित करने के लिए अनिवार्य किया गया है, की एक अनूठी संरचना है जो निवेशकों को वाणिज्यिक अचल संपत्ति परिसंपत्तियों द्वारा उत्पन्न आय में भाग लेने की अनुमति देती है।

भारत में तीन सूचीबद्ध कार्यालय रीट हैं- ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट (ब्रुकफील्ड रीट), एम्बेसी ऑफिस पार्क आरईआईटी (एंबेसी रीट), और माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी (माइंडस्पेस रीट) और एक सूचीबद्ध रिटेल आरईआईटी-नेक्सस सेलेक्ट।

रिटेल रीट्स शॉपिंग सेंटर और मॉल जैसी संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं जो रेस्तरां सहित खुदरा विक्रेताओं को जगह पट्टे पर देने से आय उत्पन्न करते हैं।

निवेशकों को क्या मिलता है

यूनिटधारकों के रूप में, निवेशकों को समय-समय पर रीट के शुद्ध वितरण योग्य नकदी प्रवाह (एनडीसीएफ) का एक हिस्सा प्राप्त होता है। एक रीट परियोजना एसपीवी को दिए गए ऋणों पर ब्याज और मूलधन के पुनर्भुगतान के रूप में आय उत्पन्न करता है और इन परियोजनाओं में अपनी इक्विटी हिस्सेदारी के बदले में लाभांश देता है। एनडीसीएफ पर पहुंचने के लिए रीट स्तर पर सभी खर्चों को कुल आय से घटा दिया जाता है।

इस नियमित आय के अलावा, रीट इकाइयाँ शेयरों की तरह एक्सचेंजों पर व्यापार करती हैं और यूनिटधारकों को पूंजीगत लाभ या हानि की संभावना प्रदान करती हैं। इस प्रकार, आरईआईटी एक हाइब्रिड उत्पाद है जो उच्च जोखिम वाले निवेशकों को आकर्षक रिटर्न प्रदान कर सकता है।

सूचीबद्ध भारतीय रीट्स में निवेशकों को आय का अलग-अलग वितरण प्राप्त होता है। उदाहरण के लिए, एम्बेसी आरईआईटी लाभांश में 27.2%, ब्याज में 26.3% और पूंजी पुनर्भुगतान में 46.5% प्रदान करता है। माइंडस्पेस आरईआईटी लाभांश में 8.1% और पर्याप्त 91.9% ब्याज प्रदान करता है। ब्रुकफील्ड आरईआईटी अपनी आय को लाभांश में 3%, ब्याज में 58% और पूंजी पुनर्भुगतान में 39% के साथ विभाजित करता है। नेक्सस ट्रस्ट के लिए विशिष्ट वितरण विवरण उपलब्ध नहीं थे। ये वितरण प्रत्येक रीट की आय संरचना और रणनीतियों पर प्रकाश डालते हैं, जिससे निवेशकों को उनकी आय क्षमता और जोखिम प्रोफाइल का आकलन करने में सहायता मिलती है।

रीट्स और शुद्ध संपत्ति मूल्य (एनएवी)

रीट्स वर्तमान में एनएवी छूट के लिए उल्लेखनीय बाजार मूल्य प्रदर्शित करते हैं, जो उनके शेयर बाजार की कीमतों और उनकी अंतर्निहित अचल संपत्ति परिसंपत्तियों के अनुमानित मूल्य के बीच अंतर पर जोर देते हैं। एम्बेसी आरईआईटी 24% की भारी छूट पर कारोबार कर रहा है, जबकि माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी 10% की छूट दिखा रहा है, और ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट 27.50% की बड़ी छूट पर है।

जिस महत्वपूर्ण छूट पर ये रीट्स कारोबार कर रहे हैं, उसका श्रेय कई कारकों को दिया जा सकता है। सबसे पहले, ब्याज दरों में बदलाव से रीट्स की भविष्य की कमाई के संबंध में निवेशकों की भावना पर गहरा प्रभाव पड़ सकता है। जब ब्याज दरें बढ़ने की उम्मीद होती है, तो निवेशक रीट्स की भविष्य की कमाई में कमी की उम्मीद कर सकते हैं, जिससे उनकी बाजार कीमतों में गिरावट आएगी।

इन छूटों में योगदान देने वाला एक अन्य प्रमुख कारक निजी बाजार की कीमतों और एनएवी में अपेक्षाकृत धीमा और कम बदलाव है। निजी बाज़ार में संपत्ति का मूल्यांकन उतनी बार नहीं होता जितना कि शेयर बाज़ार की कीमतों में उतार-चढ़ाव होता है। नतीजतन, रीट्स की सार्वजनिक बाजार कीमतें उनके एनएवी से विचलित हो सकती हैं, जिससे छूट मिल सकती है।

पैदावार, कीमत में सुधार

फरवरी से 29 सितंबर की अवधि के दौरान, इन रीट्स ने अपने बाजार मूल्यों में अलग-अलग डिग्री की गिरावट का अनुभव किया, जो बाजार की धारणा में उतार-चढ़ाव को दर्शाता है। गिरावट की गणना इस अवधि के दौरान उच्चतम शिखर से गर्त तक गिरावट के रूप में की जाती है। एम्बेसी आरईआईटी में अधिकतम गिरावट -13.20% और वर्तमान गिरावट -9.60% थी, माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी में अधिकतम गिरावट -12.60% और वर्तमान गिरावट -6% थी, जबकि ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट में अधिकतम गिरावट देखी गई। -17.97% का.

इसके विपरीत, नेक्सस ट्रस्ट, जो मई में सूचीबद्ध हुआ था, ने इस अवधि के दौरान किसी भी गिरावट का अनुभव नहीं किया, इसके बाजार मूल्य में 21% की वृद्धि हुई।

इन कमियों के बावजूद, सितंबर तक इन रीट्स से पैदावार अभी भी आकर्षक है। फरवरी में एम्बेसी REIT की यील्ड 6.80% थी, जो सितंबर में बढ़कर 7.23% हो गई। माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी की उपज फरवरी में 5.70% से बढ़कर सितंबर में 7.12% हो गई, जबकि इसी अवधि के दौरान ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट की उपज 6.10% से बढ़कर 7.90% हो गई। नव सूचीबद्ध नेक्सस ट्रस्ट के पास फरवरी में उपज डेटा नहीं था लेकिन सितंबर में यह 6.44% थी।

ये उपज के आंकड़े उस आय क्षमता के बारे में जानकारी प्रदान करते हैं जो रीट्स निवेशकों को प्रदान करता है, वर्तमान बाजार मूल्य से विभाजित प्रति यूनिट (डीपीयू) वितरण को ध्यान में रखते हुए।

इसी अवधि के दौरान निफ्टी रियल्टी इंडेक्स के साथ निफ्टी रीट्स और इनविट्स टोटल रिटर्न इंडेक्स के प्रदर्शन की तुलना करने पर, निफ्टी रियल्टी इंडेक्स का मूल्य रिटर्न -12.34% था, जबकि निफ्टी रियल्टी इंडेक्स ने 35.77% का महत्वपूर्ण मूल्य रिटर्न दिखाया। हालाँकि, उपज पर विचार करते समय, निफ्टी आरईआईटी और इनविट्स कुल रिटर्न इंडेक्स की उपज 6.81% थी, जो निफ्टी रियल्टी इंडेक्स की 0.35% उपज से काफी अधिक थी। इससे पता चलता है कि ऑफिस रीट्स के लिए हालिया गिरावट का रुझान बाजार की अस्थिरता से संबंधित नहीं है, बल्कि कमजोर बुनियादी बातों का परिणाम है।

InvIT इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट का संक्षिप्त रूप है।

रीट की कीमतें नीचे क्यों हैं?

बढ़ती ब्याज दरों ने रियल एस्टेट निवेश परिदृश्य पर प्रभाव डाला है, जिससे वाणिज्यिक और आवासीय दोनों बाजार प्रभावित हो रहे हैं। फेडरल रिजर्व के तीव्र मौद्रिक सख्त चक्र ने रियल एस्टेट मालिकों को वित्तपोषण या पुनर्वित्त प्राप्त करने में चुनौतियों का सामना करना पड़ा है, मुख्य रूप से ऋण की बढ़ी हुई लागत, कम संपत्ति मूल्यांकन और अधिक रूढ़िवादी ऋण-से-मूल्य आवश्यकताओं के कारण। कार्यालय क्षेत्र से सावधान ऋणदाता अब बड़े सुरक्षा मार्जिन की मांग कर रहे हैं।

हालाँकि, सक्षम प्रबंधन टीमों के साथ आर्थिक रूप से मजबूत रीट्स किराये की दर में वृद्धि और अन्य उपायों को लागू करके इन चुनौतियों का सामना कर सकते हैं।

रीट की कीमतों में गिरावट के पीछे के कारणों के बारे में पूछे जाने पर, व्हाइट ओक के मुख्य व्यवसाय अधिकारी, प्रतीक पंत ने कहा, “रीट और ब्याज दरों में नकारात्मक संबंध है। जब दरें बढ़ती हैं, तो उनकी बाजार कीमतें गिरने लगती हैं और इसके विपरीत भी। जबकि फेड का आक्रामक और लंबे समय तक चलने वाला रुख वैश्विक स्तर पर रीट्स पर दबाव बना रहा है क्योंकि ब्याज दरें अभी भी ऊंची बनी हुई हैं, भारतीय रीट्स इस समय खरीदारी का एक अभूतपूर्व अवसर है। कुछ सर्वोत्तम गुणवत्ता वाली संपत्तियाँ बहुत ही आकर्षक कीमतों पर उपलब्ध हैं। अन्य समस्या कार्यालय अधिभोग स्तर और लीज नवीकरण किराये में वृद्धि है। अंत में, भारतीय बाजार में अभी भी उत्पाद की स्पष्ट समझ का अभाव है और रीट्स के बारे में निवेशकों की जागरूकता संभावित प्रवाह पैदा कर सकती है और पोर्टफोलियो विविधीकरण को जन्म दे सकती है।”

निवेशकों में कार्यालय स्थानों की दीर्घकालिक मांग के बारे में संदेह बढ़ रहा है क्योंकि हाइब्रिड कार्य व्यवस्था को कर्मचारियों और नियोक्ताओं के बीच स्वीकृति मिल रही है। वास्तविक कार्यालय यातायात महामारी से पहले के स्तर के लगभग आधे पर बना हुआ है, और कुछ क्षेत्रों में छंटनी, कंपनियों द्वारा लागत में कटौती के प्रयासों के साथ मिलकर, इस अनिश्चितता में योगदान दे रही है।

इसके अलावा, ब्याज दरों में वृद्धि ने निवेशकों को एफडी, जीसेक या एएए-रेटेड कॉर्पोरेट बॉन्ड जैसे वैकल्पिक निश्चित आय विकल्प प्रस्तुत किए हैं। परिणामस्वरूप, रीट्स ने कुछ कीमतों में गिरावट देखी है, जिसने कुछ हद तक, आय-केंद्रित निवेश परिदृश्य में अपनी प्रतिस्पर्धात्मकता बढ़ाने के लिए लाभांश पैदावार में वृद्धि की है।

बाजार विशेषज्ञों ने सावधानी बरतने की सलाह दी है। भले ही अभी अधिक रीट इकाइयां खरीदना आपके लिए सही नहीं है, फिर भी आपके पास जो इकाइयां हैं उन्हें बेचने में जल्दबाजी न करें। कार्यालयों जैसे व्यापक क्षेत्र में अनोखी स्थितियाँ हैं, जिनमें उल्लेखनीय समस्याएँ हैं। लेकिन कुल मिलाकर, रीट्स बुरी स्थिति में नहीं हैं। यह वास्तव में सिर्फ निवेशकों की भावना है जो बदल गई है। और चूंकि बाजार बेहद अस्थिर हैं, इसलिए गिरावट को एक अवसर के रूप में देखना शायद बेहतर होगा।

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अपडेट किया गया: 03 अक्टूबर 2023, 10:44 अपराह्न IST