क्या ब्रांडेड अपार्टमेंट आपके द्वारा चुकाए गए प्रीमियम के लायक हैं?

by PoonitRathore
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रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि एक प्रतिष्ठित आवासीय रियल एस्टेट डेवलपर, जैसे डीएलएफ, गोदरेज, टाटा, प्रेस्टीज, पूर्वांकरा या श्रीराम, स्थानीय डेवलपर की तुलना में अपने ब्रांडेड अपार्टमेंट के लिए आसानी से 20-30% प्रीमियम कमा सकते हैं।

ग्राफ़िक: पारस जैन

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उदाहरण के लिए, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र में नोएडा एक्सप्रेसवे पर स्थित एम3एम कलिनन चार्ज करता है कारपेट एरिया के लिए औसत दर 25,000 प्रति वर्ग फुट है उस इलाके में 13,000 प्रति वर्ग फुट। यह सुनिश्चित करने के लिए, एक अपार्टमेंट की कीमत उसके सुपर बिल्ट-अप एरिया पर तय की जाती है, न कि कारपेट एरिया पर। इसलिए, यदि 3 बीएचके (बेडरूम, हॉल और किचन) फ्लैट का सुपर बिल्ट-अप एरिया 1,200 वर्ग फुट है, तो प्रोजेक्ट के आधार पर इसका कारपेट एरिया इसका सिर्फ 70-80% होगा, लेकिन खरीदार को भुगतान करना होगा संपूर्ण निर्मित क्षेत्र के लिए, जिसे बिक्री योग्य क्षेत्र भी कहा जाता है।

नई दिल्ली के मोती नगर में डीएलएफ की चल रही परियोजना-डीएलएफ वन मिडटाउन-पर भारी मांग है 53,000 प्रति वर्ग फुट कालीन क्षेत्र, औसत स्थानीय दर की तुलना में 13,000 प्रति वर्ग फुट। गोदरेज 101, गुरुग्राम के सेक्टर 79 में, की दर उद्धृत कर रहा है। औसत की तुलना में 19,500 प्रति वर्ग फुट उस सेक्टर में 9,250 प्रति वर्ग फुट।

क्या भारी प्रीमियम का भुगतान करना उचित है? हर कोई इस अवधारणा से खुश नहीं है। गुरुग्राम के रहेजा अटलांटिस में रहने वाले पुनीत खुराना (51) सशंकित हैं। “जब मैंने 2010 में अपना फ्लैट खरीदा था तो उन्होंने प्रीमियम के रूप में बहुत अधिक राशि ली थी, लेकिन उन्होंने फ्लैट का कब्ज़ा देते समय किए गए कई वादों को पूरा नहीं किया है। हालांकि यह एक खूबसूरत अपार्टमेंट है, लेकिन हमारे पास क्लब हाउस या 24 घंटे बिजली बैकअप जैसी बुनियादी सुविधाएं नहीं हैं। निर्माण की गुणवत्ता इतनी खराब है कि आप दीवार में एक कील भी नहीं ठोंक सकते,” वे कहते हैं। रहेजा डेवलपर्स के एक अधिकारी का कहना है, ”यह एक पुरानी संपत्ति है और इसे आरडब्ल्यूए को सौंप दिया गया है।”

अलग से, खुराना ने 2011 में डीएलएफ कैपिटल ग्रीन्स में एक अपार्टमेंट भी खरीदा। हालांकि उन्हें गुणवत्ता और फिटिंग के बारे में कोई शिकायत नहीं है, लेकिन वे इसकी ग्राहक सेवा की निंदा करते हैं। “बिल्डर ने अग्रिम भुगतान के 4-5 साल बाद फ्लैट सौंपने का वादा किया था, लेकिन ऐसा 8-9 साल बाद ही हुआ। बाद में एक अदालत ने बिल्डर से खरीदारों को मुआवजा देने को कहा,” वह कहते हैं।

अधिकांश फ्लैट खरीदारों का कहना है कि हर जगह बिल्डर डिलीवरी की तारीखों में आनाकानी कर रहे हैं। रेरा, या रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 लागू होने के बाद भी स्थिति वास्तव में नहीं बदली है। “मैंने 2021 में सेक्टर 65 में स्थित एम3एम हाइट्स खरीदा 11,000 प्रति वर्ग फुट। कब्जा अक्टूबर 2023 में होना चाहिए था, लेकिन हम अभी भी इसका इंतजार कर रहे हैं, जबकि हमने पूरा पैसा चुका दिया है।” विशेष रूप से, एम3एम ग्रुप मनी लॉन्ड्रिंग मामले में फंस गया है। ”हमारा पैसा है अटका हुआ है और हमारे पास कोई स्पष्टता नहीं है कि कब्ज़ा होगा या नहीं,” खुराना कहते हैं।

गोदरेज प्रॉपर्टीज की संपत्तियों में से एक-गुरुग्राम में गोदरेज समिट- प्रमुख गुणवत्ता के मुद्दों से ग्रस्त थी और डेवलपर ने आखिरकार पिछले साल अपने निवासियों से सभी इकाइयां वापस खरीदने की पेशकश की।

डीएलएफ और एम3एम ग्रुप ने मिंट के ईमेल का जवाब नहीं दिया।

कोई भी यह पूछ सकता है कि अगर बड़े डेवलपर्स की परियोजनाओं में देरी हो रही है या गुणवत्ता संबंधी समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है तो ऐसे में बड़े डेवलपर्स द्वारा इतना अधिक प्रीमियम वसूलने का क्या मतलब है। रियल एस्टेट सेवा प्रदाता रेलॉय के संस्थापक और सीईओ अखिल सराफ कहते हैं, ”ऐसा नहीं है कि शीर्ष बिल्डरों को समस्याओं का सामना नहीं करना पड़ता है, लेकिन वे इसे सुलझाने के लिए सबसे अच्छी स्थिति में हैं। सराफ कहते हैं, ”वे काम पूरा करने के लिए अधिकारियों से संपर्क कर सकते हैं।”

बढ़ता प्रीमियम

विशेषज्ञों का कहना है कि रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ रही हैं, लेकिन यह ज्यादातर मांग और आपूर्ति से प्रेरित है। कोलियर्स इंडिया के प्रबंध निदेशक-आवासीय लेनदेन सेवाओं, रविशंकर सिंह का कहना है कि बहुराष्ट्रीय या तकनीकी कंपनियों, स्टार्ट-अप संस्थापकों और अनिवासी भारतीयों के साथ काम करने वाले लोगों के पास रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए पर्याप्त तरलता है। इससे पारिस्थितिकी तंत्र में मांग पैदा हुई है। दूसरी ओर, आपूर्ति सीमित है।

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“नई पीढ़ी एक बेहतरीन जीवनशैली चाहती है जो पर्यावरण के अनुकूल हो और प्रौद्योगिकी द्वारा समर्थित हो। इस मांग को पूरा करने के लिए, डेवलपर्स अपार्टमेंट के आकार को कम कर रहे हैं लेकिन वे सुविधाएं प्रदान कर रहे हैं जो इस पीढ़ी को चाहिए। सिंह कहते हैं, ”ये पूरी तरह से सुसज्जित अपार्टमेंट हैं, जिनमें प्रीमियम फिटिंग है, न कि अब तक खरीदारों को बेची जाने वाली नंगे शैल संरचनाएं, जिन्हें बाद में इसे सुसज्जित करना पड़ता था।”

सुविधाएं प्रीमियम में जुड़ जाती हैं। “कीमतें ऊंची लगती हैं लेकिन किसी को यह समझने की जरूरत है कि आपको बहुत सारी सुविधाएं मिलती हैं। सराफ कहते हैं, ”यह सेब से सेब की तुलना नहीं है।”

जबकि RERA अधिक पारदर्शिता और जवाबदेही लेकर आया है, इसने लागत भी बढ़ा दी है। कच्चे माल की कीमतों में वृद्धि के कारण भूमि पार्सल की पहचान करने और अधिग्रहण करने के प्रयास और बढ़ती निर्माण लागत भी प्रीमियम में इजाफा करती है। “कोई भी किसी निर्माण में देरी नहीं कर सकता जब तक कि यह अप्रत्याशित घटना या नियमों में बदलाव के कारण न हो। RERA के मुताबिक, डेवलपर को बिल्डर द्वारा दिए गए कब्जे की तारीख से वास्तविक कब्जे की तारीख तक ब्याज का भुगतान करना होगा। प्रोजेक्ट में देरी होने पर खरीदार ब्याज सहित रिफंड की मांग कर सकता है। नाइट फ्रैंक इंडिया की कार्यकारी निदेशक, भूमि सेवाएं और आवासीय, रेशमी पणिक्कर कहती हैं, ”डेवलपर्स ने इस जोखिम की कीमत तय करना शुरू कर दिया है।”

पणिक्कर कहते हैं, जहां ब्रांड प्रीमियम का सवाल है, उन मूल्य बिंदुओं पर भी खरीदार हैं। “डेवलपर्स यह अनुमान लगाते हैं कि किसी ब्रांडेड प्रोजेक्ट के लिए बाज़ार किस हद तक प्रीमियम स्वीकार करेगा। यदि उन्हें किसी विशेष मूल्य बिंदु पर आकर्षण नहीं मिलता है तो वे कीमतों को समायोजित कर सकते हैं। पणिक्कर कहते हैं, “कुछ डेवलपर्स लचीले भुगतान विकल्पों, स्टांप शुल्क छूट या छूट के साथ खरीदारों की सहायता के लिए योजनाएं बनाते हैं।”

गायब मध्य

जबकि उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्ति प्रीमियम अपार्टमेंट खरीदने में सक्षम हैं, मध्यम वर्ग – विशेष रूप से वेतनभोगी लोग – कीमतें वहन नहीं कर सकते हैं और असमंजस में हैं। यह खंड अपने खरीद निर्णयों में देरी कर रहा है, जबकि गहरी जेब वाले अन्य लोग उपभोग से आगे निवेश की ओर बढ़ गए हैं।

दिल्ली स्थित 36 वर्षीय मोहित श्रीवास्तव, एक व्यवसाय परामर्श पेशेवर, 3-4 वर्षों से आवास बाजार की खोज कर रहे हैं। “गुरुग्राम में एक बुनियादी अपार्टमेंट की कीमत लगभग होगी 2 करोड़. भले ही मैं इसके बारे में भुगतान करने का प्रबंधन करता हूं डाउन पेमेंट में 50 लाख, फिर भी मैं इससे अधिक का भुगतान करूंगा समान मासिक किस्तों के रूप में 1 लाख। मैं अपने अन्य मासिक खर्च कैसे वहन करूंगा?” वह आश्चर्यचकित है।

पंजीकरण और स्टांप शुल्क के अलावा अतिरिक्त लागतें हैं जो खरीदार को वहन करनी पड़ती हैं। “जब मैंने गुड़गांव में एक प्रीमियम अपार्टमेंट किराए पर लिया, तो मुझे एहसास हुआ कि प्लंबर और इलेक्ट्रीशियन की सेवाएं बहुत महंगी थीं अगर इन्हें डेवलपर द्वारा व्यवस्थित किया गया था। रखरखाव की लागत अपने आप में अधिक हो सकती है कुछ अपार्टमेंटों में प्रति माह 15,000 रुपये मिलते हैं,” वह कहते हैं।

लेकिन इतनी ऊंची लागत उन संपन्न लोगों के लिए बाधा नहीं है जो किसी ब्रांड के साथ जुड़ना पसंद करेंगे। कुछ लोग ब्रांड के लिए अपार्टमेंट के आकार से भी समझौता कर लेते हैं। “मैंने मध्य स्तरीय डेवलपर द्वारा 3बीएचके के बजाय गोदरेज प्रॉपर्टीज द्वारा गुरुग्राम में 778 वर्ग फुट कालीन क्षेत्र का 2बीएचके खरीदने का विकल्प चुना। डिलीवरी 2026 में होने की उम्मीद है। मैंने गोदरेज को चुना क्योंकि मेरा मानना ​​है कि वे समय पर डिलीवरी करेंगे और अगर वे इसमें देरी भी करते हैं, तो भी पुनर्विक्रय मूल्य बेहतर होगा,” एक आईटी कंपनी में ट्रेजरी मैनेजर और आधारित प्रतीक प्रुथी (34) कहते हैं। नोएडा से बाहर.

बेंगलुरु स्थित सुचरिता घोष (34), जो एक बहुराष्ट्रीय कंपनी में वरिष्ठ कार्यकारी हैं, एक वफादार प्रेस्टीज खरीदार हैं। अप्रैल 2019 में प्रेस्टीज केव गार्डन में एक फ्लैट खरीदने से पहले उन्होंने 40 से अधिक अपार्टमेंट की खोज की। उन्हें एक साल बाद मई 2020 में फ्लैट का कब्जा मिला। उन्होंने जनवरी 2022 में प्रेस्टीज सिटी में एक और फ्लैट खरीदा, जिसकी डिलीवरी मई 2025 तक होनी है। “प्रेस्टीज के साथ, मुझे एक आश्वासन महसूस होता है कि फ्लैट समय पर वितरित किया जाएगा। मैं स्वीकार करती हूं कि नए घर में परेशानियां बढ़ेंगी, लेकिन वे उनका समाधान करने में तत्पर रहते हैं,” वह कहती हैं।

ठाणे स्थित एक वरिष्ठ नागरिक, सुरेश मंधारे ने 2010 में लोढ़ा पैराडाइज़ में 1,350 वर्ग फुट का एक प्रीमियम घर खरीदा। “मुझे, कुछ अन्य निवासियों के साथ, 4-5 वर्षों के बाद अपार्टमेंट में रिसाव की समस्या का सामना करना पड़ा, लेकिन प्रीमियम लायक था ऐसा इसलिए क्योंकि निर्माण की गुणवत्ता बेहतर है। मरम्मत और पुनः रंग-रोगन की आवश्यकता वाले मामले कम हैं और मूल्य प्रशंसा बहुत अधिक है। मैंने इसके लिए फ्लैट खरीदा है 4,100 प्रति वर्ग फुट, और कीमतें बढ़ गई हैं अब 13,000 प्रति वर्ग फुट,” वह कहते हैं।

क्या तुम खोज करते हो

विशेषज्ञों का कहना है कि खरीदारों को उस प्रोजेक्ट पर गहन शोध करने की ज़रूरत है जिसमें वे रुचि रखते हैं, चाहे वह निवेश के लिए हो या स्वयं-उपयोग के लिए।

पणिक्कर ग्राहकों को बिक्री पर लेनदेन डेटा के लिए रियल एस्टेट ट्रैकिंग एजेंसियों से जांच करने की सलाह देते हैं और किसी परियोजना से जुड़े शीर्षक और अनुमोदन की स्थिति और जोखिमों को समझने के लिए रेरा वेबसाइट पर भी जाते हैं।

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