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आंशिक स्वामित्व की अवधारणा से प्रेरित होकर, स्ट्रेटा तेजी से एक दुर्जेय रूप में विकसित हो गया है ₹केवल चार वर्षों में प्रबंधनाधीन संपत्ति 1,800 करोड़ रु. यह वृद्धि दुनिया की सबसे तेजी से बढ़ती अर्थव्यवस्थाओं में से एक में संपत्ति निवेश को कैसे समझा और आगे बढ़ाया जाता है, इसमें एक महत्वपूर्ण बदलाव को दर्शाता है।

स्ट्रेटा के संस्थापक सुदर्शन लोढ़ा ने मुझे बताया, “यह वह कार्यालय है जिसमें वीजी सिद्धार्थ बैठते थे।”

सिद्धार्थ की तरह, जिन्होंने कैफे कॉफी डे के साथ देश की कॉफी पीने की आदतों को बदल दिया, लोढ़ा भारत में रियल एस्टेट निवेश को नया आकार दे रहे हैं।

2020 में महामारी से ठीक पहले चेन्नई में जन्मे वकील द्वारा लॉन्च किया गया स्ट्रेटा अप्रत्याशित रूप से फला-फूला क्योंकि भारत का उच्च मध्यम वर्ग, जो घर पर ही सीमित था, ने उसके वेबिनार में बड़े पैमाने पर भाग लिया।

मॉडल सीधा है: फ्रैक्शनल रियल एस्टेट प्लेटफ़ॉर्म ग्राहकों से विशेष प्रयोजन वाहनों – आमतौर पर निजी सीमित कंपनियों – में धन एकत्र करते हैं और वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश करते हैं। इन प्लेटफार्मों को आम तौर पर न्यूनतम निवेश की आवश्यकता होती है ₹25 लाख, निवेशकों को किराये की आय और संभावित संपत्ति प्रशंसा का लाभ प्रदान करता है।

हालाँकि, कराधान के दृष्टिकोण से, मॉडल अक्षम है।

विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) प्राप्त किराये की आय पर कर का भुगतान करता है। जब परिवर्तनीय डिबेंचर पर लाभांश या ब्याज निवेशकों को वितरित किया जाता है, तो उन्हें अपने संबंधित स्लैब दरों पर फिर से कराधान का सामना करना पड़ता है। यह दोहरा कराधान आंशिक रूप से यही कारण है कि उद्योग छोटे और मध्यम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (एसएम रीट्स) मॉडल की ओर स्थानांतरित हो सकता है।

आंशिक अचल संपत्ति की अवधारणा भारत में सूचीबद्ध रीट्स तक भी फैली हुई है, जो सामूहिक रूप से लगभग बाजार पूंजीकरण का दावा करती है ₹75,000 करोड़. एम्बेसी ऑफिस पार्क्स रीट, जो 2019 में लॉन्च हुआ, भारत का पहला ऐसा रीट था, और अब देश में चार सूचीबद्ध रीट हैं। हालाँकि, नियमित रीट्स और एसएम रीट्स के बीच महत्वपूर्ण अंतर मौजूद हैं।

जबकि एक नियमित सूचीबद्ध रीट देश भर में संपत्तियों के पोर्टफोलियो तक पहुंच प्रदान करता है, एक एसएम रीट निवेशकों को विशेष रूप से उन संपत्तियों को लक्षित करने की अनुमति देता है जिन पर वे उत्साहित हैं। वर्तमान में, आंशिक रियल एस्टेट इकाइयाँ छोटी और अनियमित हैं, लेकिन यह बदलने वाली है।

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भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) बढ़ती रुचि और चिंता के साथ आंशिक अचल संपत्ति की वृद्धि पर बारीकी से नजर रख रहा है। मई 2023 में, इसने इन संस्थाओं को विनियमित करने के लिए एक परामर्श पत्र जारी किया, जिसके बाद मार्च 2024 में अंतिम नियम जारी किए गए।

सेबी इन संस्थाओं को सूचीबद्ध एसएम रीट्स में बदलने और ग्राहक सुरक्षा उपायों को लागू करने पर जोर दे रहा है। वे संस्थाएँ जो अपने वर्तमान स्वरूप को जारी रखने का विकल्प चुनती हैं, नियामक प्रवर्तन को जोखिम में डालती हैं। एक अपंजीकृत स्टॉक एक्सचेंज का संचालन अवैध है, और 200 से अधिक निवेशकों से सार्वजनिक धन एकत्र करना डीम्ड पब्लिक ऑफर से संबंधित नियमों को लागू करता है। उल्लंघन पर सामूहिक निवेश योजना नियमों के तहत सेबी की कार्रवाई भी हो सकती है।

“इसे जंगल बनाम नियमों वाले खेल के मैदान की तरह समझें। सेबी चाहता है कि उद्योग खेल के मैदान में स्थानांतरित हो जाए,” नियामक के नजरिए से परिचित एक व्यक्ति ने गुमनाम रहने की शर्त पर बताया।

फिर भी, उद्योग परिवर्तन के लिए बिल्कुल तैयार नहीं है। अपने ‘जंगल’ चरण में, प्लेटफार्मों ने विविध मॉडल विकसित किए। उदाहरण के लिए, स्ट्रेटा ने निर्माणाधीन कई संपत्तियों में निवेश किया, जो एसएम रीट्स के तहत स्वीकार्य नहीं है।

कुछ प्लेटफार्मों ने अपने ग्राहकों पर रीट्स और बड़े डेटाबेस के व्यापार के लिए परिष्कृत ‘आंतरिक बाज़ार’ भी बनाए। रीट्स के सूचीबद्ध होने और ट्रेडिंग स्टॉक एक्सचेंजों में चले जाने के बाद ये ‘खंदकें’ गायब हो जाएंगी। कुछ प्लेटफार्मों ने एक्सचेंजों और डिपॉजिटरी जैसे मध्यस्थों को बायपास करने के लिए टोकनाइजेशन की भी खोज की।

सेबी के दृष्टिकोण से, इकाईकरण टोकनीकरण जितना ही स्वीकार्य है, और भारत की कानूनी और कर प्रणाली ब्लॉकचेन या टोकन-आधारित प्रौद्योगिकियों की तुलना में स्टॉक एक्सचेंज मॉडल के लिए बेहतर अनुकूल है। नतीजतन, टोकनाइजेशन कोई विकल्प नहीं है।

हालाँकि, सेबी और उद्योग के बीच दो प्रमुख गतिरोध बने हुए हैं। पहला, सेबी प्लेटफ़ॉर्म पर अपने स्वयं के फंड का 5% एसएम रीट्स में ‘स्किन इन द गेम’ के रूप में निवेश करने पर जोर देता है, और दूसरा, यह संबंधित-पार्टी लेनदेन पर प्रतिबंध लगाता है। नियमित रीट्स के विपरीत, बिल्डर्स अपनी इन्वेंट्री को बेचने के लिए एसएम रीट्स नहीं बना सकते हैं। उद्योग प्रतिनिधियों का तर्क है कि ये प्रतिबंध एसएम रीट्स के विकास में बाधा डालेंगे।

इसके अलावा, फ्रैक्शनल प्लेटफ़ॉर्म का तर्क है कि 5% स्किन-इन-द-गेम आवश्यकता को पूरा करने के लिए पूंजी जुटाना संभव नहीं है, क्योंकि उद्यम पूंजी फंड ऐसे लॉक-इन या कम रिटर्न को स्वीकार करने के लिए तैयार नहीं हैं (वाणिज्यिक अचल संपत्ति की पैदावार 8 से 8 के बीच है) 9%).

क्या बदलेंगे ये नियम? यह अभी भी शुरुआती है, और सेबी इसके ढांचे का परीक्षण कर रहा है। हालाँकि, नियामक की प्राथमिक जिम्मेदारी उपभोक्ता संरक्षण के साथ उद्योग के विकास को संतुलित करना है, और यह संभावना नहीं है कि यह प्लेटफार्मों को अधिक छूट देगा। नियमों में बदलाव में समय लगता है, और प्लेटफार्मों के पास अनुपालन करने और एसएम रीट्स में परिवर्तन करने के लिए छह महीने का समय होता है। विकल्प में संभावित नियामक प्रवर्तन का सामना करना शामिल हो सकता है।

भारत के निवेशकों और कॉरपोरेट्स के लिए एक बड़ा अवसर इंतजार कर रहा है।

“बैंकों, सार्वजनिक उपक्रमों, यहां तक ​​कि निजी कंपनियों के पास मौजूद सभी संपत्तियों के बारे में सोचें जिनका सही मूल्यांकन नहीं किया गया है। एसएम रीट्स के साथ कई कंपनियां एक सरल ‘सेल और लीज बैक’ लेनदेन कर सकती हैं,” कैपिटल माइंड के संस्थापक और सीईओ और इस क्षेत्र पर गहरी नजर रखने वाले दीपक शेनॉय ने कहा।

“मान लीजिए कि बैंक ए एक रीट को 20 शाखाएं बेचता है और फिर उन्हीं शाखाओं पर 10- या 20 साल के पट्टे पर हस्ताक्षर करता है। यह बड़ी मात्रा में नकदी को अनलॉक करता है, जबकि रीट निवेशकों को उनके निवेश पर 20 साल की सुनिश्चित किराये की आय और शाखाओं में भविष्य में कोई सराहना मिलती है, “उन्होंने कहा।

जबकि प्लेटफ़ॉर्म आवासीय अचल संपत्ति से सावधान रहते हैं, वे कार्यालय स्थानों और गोदामों पर अपने पारंपरिक फोकस के अलावा, छात्र आवास और कॉर्पोरेट आवास (बड़ी कंपनियों के कर्मचारियों के लिए प्रबंधित आवास) में सक्रिय रूप से अवसर तलाश रहे हैं।

स्ट्रेटा स्वास्थ्य सेवा पर विशेष रूप से उत्साहित है, उसने कावेरी हॉस्पिटल्स के साथ ‘बिल्ड-टू-सूट’ सौदा किया है, जहां प्लेटफॉर्म रियल एस्टेट का स्वामित्व और प्रबंधन करेगा, जबकि हेल्थकेयर श्रृंखला उन संपत्तियों से अपना व्यवसाय संचालित करती है और किराए का भुगतान करती है।

“आप देखते हैं, आवासीय अचल संपत्ति के विपरीत, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में बहुत कम मंथन होता है। एक बार जब कोई कंपनी किसी विशेष स्थान पर अपना कार्यालय स्थापित कर लेती है, तो कर्मचारी उसके आसपास घर खरीद लेते हैं। यह अपने आधिकारिक लाइसेंस और दस्तावेजों में पते का उल्लेख करता है। यह इंटीरियर और फिट-आउट में पैसा निवेश करता है। यहां तक ​​कि अगर आप किराया बढ़ाते हैं, तो भी अधिकांश कॉर्पोरेट किरायेदार छुट्टी के बजाय भुगतान करेंगे,” लोढ़ा ने समझाया।

एक बार जब आंशिक रियल एस्टेट खिलाड़ी ‘खेल के मैदान’ में चले जाते हैं, तो अवसरों की एक विशाल श्रृंखला संभावित रूप से उनका इंतजार करती है। वर्तमान में, इस क्षेत्र में संस्थागत पूंजी न्यूनतम है। म्युचुअल फंड के पास रीट्स की सूचीबद्ध मार्केट कैप का लगभग 20% हिस्सा है – लगभग ₹15,000 करोड़. यह उनकी प्रबंधनाधीन संपत्ति (एयूएम) का एक अंश मात्र है ₹इस क्षेत्र में म्यूचुअल फंड निवेश के लिए 50 ट्रिलियन और 10% सेबी की सीमा से काफी नीचे।

भारत के खुदरा निवेशकों को भी लाभ होगा।

सूचीबद्ध रीट्स से वितरण, चाहे लाभांश, ब्याज, या पूंजी पर रिटर्न के रूप में हो, पर कर नहीं लगाया जाता है यदि उन्हें सीधे निवेशक को देने के बजाय म्यूचुअल फंड में भुगतान किया जाता है। ये वितरण केवल म्यूचुअल फंड योजना के शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य (एनएवी) को बढ़ाते हैं, और निवेशक केवल तभी कर का भुगतान करते हैं जब वे अपनी म्यूचुअल फंड इकाइयों को भुनाते हैं।

लगातार खुलासे और विस्तृत डेटा की कमी से चिंतित होकर म्यूचुअल फंड रीट क्षेत्र की सावधानीपूर्वक निगरानी कर रहे हैं। एसएम रीट्स के मामले में, उद्योग के छोटे आकार को देखते हुए परिसंपत्ति प्रबंधन कंपनियां विशेष रूप से सतर्क हो सकती हैं। हालाँकि, यह स्थिति बदल सकती है क्योंकि एसएम रीट स्थिति में परिवर्तन आगे बढ़ता है और उद्योग परिपक्व होता है।

शेनॉय कहते हैं, “संभावनाओं के बारे में सोचें।” बंधक, एक ऐसी अवधारणा जो भारत में विकसित नहीं हुई है,” वह आगे कहते हैं।

उभरती संभावनाओं की इस भावना ने भारत की वित्तीय सेवाओं और रियल एस्टेट क्षेत्रों का महत्वपूर्ण ध्यान आकर्षित किया है। अगले कुछ वर्षों में, जैसे-जैसे सेबी का नियामक ‘खेल का मैदान’ विकसित होगा, ‘जंगल’ से अधिक विनियमित उद्योग उभरने की उम्मीद है।